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京沪深五月楼市或走量不走价

2018-11-01 11:17:42

京沪深五月楼市或走量不走价

节日促销噱头多 口号响亮成色差

随着天气转暖,楼市开始期待“红五月”。“五一”节日期间,刚需人群依旧是开发商促销大战的必争对象,京沪深等地楼盘打折促销的“口号”异常响亮,但实际优惠力度有限。

业内人士认为,随着税收、信贷等政策支持力度增强,刚需人群购房成本会有所下降,购房者近期入市意愿增强,预计5月新房市场将出现短暂的供需两旺态势。房价下降趋势依然存在,但由于部分项目价格出现小幅回涨,总体上看新房均价或基本保持稳定。

开发商促销力度有限

“五一”节日期间举行的2012年上海房地产春季展示会成为当地楼市的“风向标”。不过,展会上开发商的促销手段虽然不少,但优惠力度相当有限。

此次房展会折扣幅度的当数农工商房地产的农房碧云公馆项目,折扣力度达6.9折。销售人员声称,该项目还有部分尾盘房源,面积从77平方米到175平方米不等,折扣单价从1.5万到2.2万元不等。实际上,这样的价格已经维持一段时间了。

位于松江区九亭的象屿都城项目销售人员称,目前该楼盘正在推90平方米以及115平方米两种房源,总价优惠50万元,折后单价为每平方米1.65万元。但据中国证券报了解,该项目之前价格水平一直如此。

绿地集团的多个项目看起来折扣力度也不小。其位于徐汇滨江的海珀旭晖报价5.7万元/平方米,且有8.5折优惠。绿地东上海减45万元,而其优惠之后的价格仍然高于同一区域其他楼盘价格。

一位参展的开发商表示,此次展会折扣范围和促销力度大于3月的春季房展会,虽然大多数项目都有折扣,但参与折扣的房源数量并不多,往往也就几套特价房,实际折扣没有表面看上去那么大。

上置集团推出位于美兰湖的香岛原墅,部分特价房为1.6万元/平方米,但仅限几套。一品漫城推出了总价300余万元的宽景别墅和800余万元的城市别墅,但这种特价房都只有1套房源。

21世纪不动产上海区域市场研究部指出,“五一”上海房展会的成交情况,主要取决于观展人次和购房意向。今年3月上海春季房展会期间,约有11万人次观展,预登记套数只有500套。在近期政策面和买房心态无明显变化情况下,“五一”房展会的成交不容乐观。

房展会“遇冷”,一定程度上反映了新房市场成交低迷的现状。根据伟业我爱我家市场研究院的数据监测,绝大多数城市4月新房成交量小幅下降。其中成都、贵阳、三亚等3个城市环比降幅在20%以上。仅有北京、大连两个城市成交量继续上涨。

据上海房管局上数据粗略统计,4月上海新建住宅成交面积为54.66万平方米,与3月相比,呈现出冲高回落态势。继3月成交量回暖之后,4月以来多个板块均呈现下滑迹象,而上海全市商品住宅市场库存仍然维持在960万平方米的高位,至少需要15个月以上的消化周期。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,从供应方面来看,由于项目蓄客量普遍不足,多数开发商不敢贸然入市,部分企业在3月下旬才开始试探性入市,大多以消耗去年以来的库存量为主;从购房需求方面来看,部分楼盘成交均价有所下调,房价下降预期依然存在。

2009年以来五一假期北京二手住宅成交情况

时间 成交量 同比涨幅

2009年五一假期 369 —

2010年五一假期 689 86.70%

2011年五一假期 208 -69.80%

2012年五一假期(仅4月29日-30日) 305 59%

近期北京等城市优惠促销、下调售价的楼盘越来越多。 新华社 彭昭之 摄

数据来源: 链家地产市场研究部

深圳二手房成交反弹

新房市场虽然依旧低迷,但北京的二手房市场正逐步企稳,深圳的二手房市场则出现了回升势头。

根据北京住建委站的签数据统计,2012年“五一”假期头两天(4月29日-30日)北京全市二手住宅签总量为305套,与2011年“五一”假期头两天的签量相比上涨了54%;与今年清明假期头两天的签量相比上涨了535%。

在今年1月的二手房成交量创下历史新低之后,深圳的二手房成交出现触底回升势头。1月深圳二手房仅成交1402套,2月成交有所回升但仍不足2000套,3月成交进一步回升至4366套。深圳中原地产认为,4月深圳二手房成交将接近甚至突破5000套。由于前4个月深圳少有新房开盘,导致新房成交量下降,二手房再次成为市场成交主体。

近期,“刚需入市”成为楼市的热门词汇,多家地产中介机构将二手房成交回升归因于此。深圳中原地产非营业董事总经理贺晓丽表示,一线城市需求旺盛,对于急于结婚或者子女入学的购房者来说,只要房价出现微降,他们就会出手。

近期相对宽松的房贷政策也是促使二手房成交回升的重要原因。多家中介门店工作人员对中国证券报表示,目前首次购房者购买二手房基本上都能申请到9折利率,但是85折利率需要贷款200万以上才有可能申请到。与个人贷款额度有限的去年相比,眼下申请房贷显然要顺利得多。

中国证券报在深圳福田区的一住宅小区看到,1月曾经出现每平方米17000元的价格,如今已经涨至18000元以上。中介工作人员表示,随着近期成交的回升,这一楼盘的价格也有所上涨。在福田区另一个楼盘,附近的中介门店工作人员表示,该楼盘一套60余平方米的小户型房源去年的价格超过130万元,而目前110多万就能买到。这位中介人士介绍,在深圳各个口岸附近的楼盘中,很多是被香港投资客购买,从去年下半年开始,打算卖出手中房产的香港投资客越来越多。

深圳中原市场研究部认为,4月深圳二手房市场承继3月态势,成交量继续上升,但从历史数据来看,成交仍处于低位。预计未来成交量会继续上升,但大幅上升的几率较低。目前由于刚需持续释放,新建住宅降价大势所趋,部分业主对后市不乐观,主动调低了放盘价。结构性影响仍是主导二手住宅价格总体走势主要因素,未来二手住宅价格仍将在底部震荡。

相形之下,北京二手房市场则更为稳定。统计显示,4月北京二手房签约为9964套,均价为20150元/平方米,均与3月基本持平。

五月房价料趋向平稳

为了备战5月楼市,不少开发商集中入市了一批项目。北京中原市场研究部统计显示,预计北京地区在5月入市的项目达到27个。除7个城区项目外,郊区项目占大部分,其中昌平、房山、大兴、顺义项目供应比较多,包括大兴区的保利春天里、联港·幸福湾,通州区的合生·滨江帝景,昌平区的首开国风美唐等定位刚需的项目均将在5月低价入市,大部分项目以降价求售为主。

数据显示,截至4月27日,北京商品房住宅成交均价依然平稳,主要成交热点项目集中在之前热销的中低价项目,郊区项目依然占据主流市场。这一趋势预计在5月将继续延续,而且大兴、通州等热点区域项目供应将明显增加。

业内人士指出,在限购调控政策不松动的大环境下,限贷举措抑制了大部分需求,区域内的库存量及潜在供应量决定了区域内房价下调的深度。而北京城区因为供应量的稀缺,使得价格大幅调整可能性非常小。

胡景晖预计,随着各项针对首套购房人群的优惠政策逐步落地,5月全国大部分城市将迎来年内成交量的高峰;整体房价下降趋势依然存在,但由于部分项目新一期产品出现升级,价格出现小幅回涨,各城市5月均价或维持稳定。由于5月新推项目中,多半项目为老盘后期,位置和户型均比前一期产品优越,购房者可以考虑入市。对于少部分纯新项目,建议购房者多比较一下周边项目情况综合考虑。

业内人士指出,从“五一”期间楼市总体情况看,未来新盘会继续不断入市,开发商将有针对性地推出与需求人群特征匹配的房源。在税收、信贷政策的支持下,刚需人群购房成本有所下降,观望已久的购房者近期入市意愿增强,预计5月新房市场将出现短暂的供需两旺态势。不过由于政策依然从紧,房价仍存在下降预期。

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